phần lớn các hợp đồng vay thế chấp mua nhà vẫn tiếp tục hưởng sự bảo lãnh tuyệt đối từ bộ ba công ty được chính phủ bảo hộ là Fannie, Freddie hoặc Ginnie, điều đó có nghĩa là các trái phiếu đảm bảo bằng các hợp đồng vay thế chấp đó về thực chất có thể được xem như là các trái phiếu chính phủ, và do vậy được xếp hạng "đầu tư". Trong thời gian từ năm 1980 đến 2007, khối lượng các chứng khoán dựa trên hợp đồng vay thế chấp mua nhà của các công ty được chính phủ bảo hộ đã tăng từ 200 triệu đô la lên đến 4.000 tỷ đô la. Với sự xuất hiện của các công ty bảo hiểm trái phiếu tư nhân, các hãng như Salomon còn có thể đề nghị chứng khoán hóa các khoản cho vay không theo quy định (nonconforming loan) không đủ tư cách nhận được bảo lãnh từ các công ty do chính phủ bảo hộ. Đến năm 2007, lượng vốn góp chung của tư nhân đã đủ để chứng khoán hóa 2.000 tỷ đô la nợ thế chấp mua nhà. [472] Năm 1980, mới chỉ có 10% thị
trường vay thế chấp mua nhà được chứng khoán hóa; đến năm 2007, con số đó tăng lên đến 56%. [473] Không chỉ những điều phù phiếm của con người rốt cuộc đi vào đống lửa mang tên Phố Wall thập niên 1980. Đó còn là những vết tích cuối cùng của một mô hình kinh doanh được miêu tả trong bộ phim Cuộc sống tuyệt vời. Đã có thời tồn tại các mối quan hệ xã hội đầy ý nghĩa giữa người cho vay thế chấp mua nhà và người đi vay. Jimmy Stewart biết cả người gửi tiền lẫn người vay nợ. Ngược lại, trên một thị trường được chứng khoán hóa - cũng giống như trong vũ trụ - không ai có thể nghe được tiếng kêu của bạn, khoản lãi mà bạn trả cho số tiền vay mua nhà cuối cùng sẽ về tay một ai đó không hề biết về sự tồn tại của bạn. Toàn bộ hệ quả của sự chuyển tiếp này đối với những người sở hữu nhà bình thường chỉ trở nên rõ ràng 20 năm sau đó. Trong các nước nói tiếng Anh, chúng ta thường có khuynh hướng giả định rằng bất động sản là sự đánh cược một chiều. Cách trở thành giàu có là chơi trên thị trường bất động sản. Thực vậy, bạn chỉ là một gã ngốc nếu đi đầu tư vào bất kỳ cái gì khác. Điều vẫn được coi là chân lý này đáng lưu ý ở chỗ hiện thực biến nó thành điều giả dối thường xuyên đến mức nào. Giả sử bạn đưa 100.000 đô la vào thị trường bất động sản Mỹ vào quý 1/1987. Theo hoặc chỉ số Giám sát Kinh doanh Nhà ở Liên bang hoặc chỉ số giá nhà quốc gia Case-Shiller, bạn sẽ có gần gấp ba lần số tiền của mình vào quý 1/2007, lên khoảng từ 275.000 đô la đến 299.000 đô la. Song nếu như bạn đưa cùng số tiền đó vào S&P 500 (chỉ số chuẩn của thị trường chứng khoán Mỹ) và tiếp tục tái đầu tư thu nhập cổ tức vào đây, rốt cuộc bạn sẽ có được 772.000 đô la để chơi tiếp, nhiều hơn gấp đôi số tiền mà bạn có thể kiếm được từ gạch ngói và vôi vữa. Ở nước Anh, sự chênh lệch cũng tương tự. Nếu như bạn đưa 100.000 bảng Anh vào bất động sản năm 1987, thì theo chỉ số giá nhà ở toàn quốc, bạn có thể sẽ có gấp bốn lần số tiền đó sau hai mươi năm. Song nếu như bạn đưa số tiền đó vào chỉ số FTSE All Share, bạn sẽ giàu hơn gấp gần bảy lần. Tất nhiên, ở đây còn có một sự khác biệt quan trọng giữa chỉ số thị trường nhà đất và chỉ số thị trường chứng khoán: bạn không thể sống bên trong một chỉ số thị trường chứng khoán. (Mặt khác, thuế bất động sản ở địa phương thường đánh vào nhà ở chứ không đánh vào các tài sản tài chính.) Để có một sự so sánh công bằng, phải tính cả số tiền thuê nhà mà bạn tiết kiệm được do bạn đã sở hữu nhà (hoặc là số tiền cho thuê nhà bạn thu được nếu như bạn sở hữu hai bất động sản và bạn cho thuê một cái). Cách đơn giản để tiếp tục là gạt qua một bên cả cổ tức và tiền thuê nhà. Trong trường hợp đó, sự chênh lệch sẽ giảm đi đôi chút. Trong vòng hai thập niên kể từ năm 1987, chỉ số S&P 500, không tính cổ tức, chỉ tăng gấp hơn năm lần, song vẫn dễ dàng vượt qua chỉ số nhà ở. Sự chênh lệch cũng được thu hẹp lại, song cả lần này cũng không bị loại bỏ, nếu như bạn tính thêm thu nhập từ thuê nhà vào danh mục bất động sản và đưa cổ tức vào danh mục
chứng khoán, bởi vì tỷ lệ lợi nhuận trung bình của việc cho thuê nhà trong giai đoạn đó đã giảm từ khoảng 5% xuống còn có 3,5% vào đỉnh cao của bong bóng bất động sản (nói cách khác, một bất động sản 100.000 đô la tiêu biểu sẽ mang lại một khoản tiền thuê nhà trung bình hằng tháng chưa đến 416 đô la). [474] Trong trường hợp ở Anh thì ngược lại, sự vốn hóa thị trường chứng khoán tăng với tốc độ chậm hơn so với ở Mỹ, trong khi đó cổ tức lại là nguồn thu nhập quan trọng hơn cho các nhà đầu tư. Đồng thời, các hạn chế đối với nguồn cung nhà ở mới (chẳng hạn như các đạo luật để bảo vệ những khu vực "vành đai xanh") đã đẩy giá thuê nhà lên. Do vậy, bỏ qua cổ tức và tiền thuê nhà là loại đi mất ưu thế của chứng khoán so với bất động sản. Xét đơn thuần sự tăng vốn trong thời gian từ năm 1987 đến 2007, gạch ngói và vôi vữa (tăng với bội số 4,5) đã vượt cổ phiếu (chỉ tăng với bội số 3,3). Chỉ có nếu như bạn đưa câu chuyện quay về năm 1979 thì chứng khoán Anh mới vượt qua được gạch ngói Anh. [475] Tuy nhiên, có ba điều khác bạn cần cân nhắc khi thử tìm cách so sánh nhà cửa với các hình thức tài sản vốn khác. Thứ nhất là khấu hao. Chứng khoán không bị hao mòn và không đòi hỏi mái nhà mới; nhà cửa thì cũ mòn đi và cần sửa chữa. Thứ hai là tính thanh khoản. Với tư cách là tài sản, nhà cửa gây tốn kém hơn nhiều so với chứng khoán khi muốn chuyển thành tiền mặt. Thứ ba là tính dễ biến động. Thị trường nhà kể từ sau Thế chiến thứ hai ít biến động hơn rất nhiều so với thị trường chứng khoán (một phần không nhỏ là bởi các chi phí giao dịch liên quan đến thị trường bất động sản). Song điều đó không có nghĩa là giá nhà đất chưa bao giờ chệch ra khỏi hướng đi lên đều đặn. Chẳng hạn ở Anh trong thời gian từ năm 1989 đến 1995, giá nhà trung bình đã sụt 18%, còn nếu xét theo mức giá thực tế đã điều chỉnh theo lạm phát thì tới trên một phần ba (37%). Ở London, mức giảm thực tế gần 47%. [476] Ở Nhật Bản trong khoảng thời gian từ năm 1990 đến 2000, giá bất động sản đã sụt mất hơn 60%. Và tất nhiên, trong lúc tôi đang viết cuốn sách này, giá bất động sản ở Mỹ - lần đầu tiên trong cả một thế hệ - đã bắt đầu đi xuống. Và xuống nữa. Từ đỉnh điểm vào tháng 7/2006, chỉ số "tổng hợp 20" Case-Shiller về giá nhà tại hai mươi thành phố lớn của Mỹ đã giảm 15% tại thời điểm tháng 2/2008. Vào tháng đó, tốc độ giảm tính theo năm lên đến 13%, một con số chưa từng thấy kể từ đầu thập niên 1930. Ở một số thành phố - như Phoenix, San Diego, Los Angeles và Miami - mức sụt giảm tổng cộng lên đến một phần năm hoặc một phần tư. Hơn thế nữa, tại thời điểm cuốn sách này đang được viết (tháng 5/2008),