phần lớn các hợp đồng đó có các giai đoạn mở đầu "dùng thử", theo đó việc trả lãi ban đầu - thường là cho hai năm đầu tiên - được cố tình giữ ở mức thấp như không, do vậy đẩy lùi chi phí của khoản vay về giai đoạn sau. Tất cả các phương kế này là nhằm giảm thiểu trước mắt chi phí trả nợ cho người vay. Song các điều khoản của các hợp đồng cho vay dưới chuẩn đã ngầm định những mối lợi lớn đối với người cho vay. Một hợp đồng cho vay dưới chuẩn cực kỳ thủ đoạn ở Detroit đã ghi lãi suất 9,75% cho hai năm đầu tiên, song sau đó là một mức chênh lệch 9,125 điểm phần trăm cao hơn lãi suất ngắn hạn chuẩn theo đó các ngân hàng cho vay tiền lẫn nhau: thông thường là lãi suất liên ngân hàng London (gọi tắt là Libor). Thậm chí trước cả khi cuộc khủng hoảng vay dưới chuẩn nổ ra, lãi suất này đã là trên 5%, cho thấy một bước nhảy vọt rất lớn trong việc chi trả lãi vào năm thứ ba của hợp đồng vay [478] . Cho vay dưới chuẩn đã tràn tới Detroit như một trận tuyết lở những đồng tiền Cờ tỷ phú. Thành phố này đã bị giội bom những mẩu quảng cáo qua đài, qua truyền hình, qua thư và bởi các đạo quân đại lý và môi giới, tất cả đều đưa ra những mời gọi có vẻ hấp dẫn. Chỉ riêng trong năm 2006, các công ty cho vay dưới chuẩn đã bơm trên 1 tỷ đô la vào 22 khu vực theo mã số bưu điện của Detroit. Tại khu vực mã số 48235, bao gồm cả khu nhà số 5100 trên phố West Outer Drive, các hợp đồng vay thế chấp nhà dưới chuẩn chiếm trên một nửa toàn bộ các khoản vay được thực hiện trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến 2006. Bảy trong 26 hộ gia đình của khu nhà số 5100 đã nhận vay dưới chuẩn. [479] Lưu ý rằng chỉ có một phần nhỏ các khoản vay này là đến với những người mua nhà lần đầu. Hầu như tất cả số còn lại là các hợp đồng tái cấp vốn cho phép người vay dùng nhà của mình như một cái máy làm tiền giúp chuyển giá trị tài sản hiện có của họ thành tiền mặt. Hầu hết họ đã sử dụng tiền có được để thanh toán các khoản nợ thẻ tín dụng, sửa chữa nhà cửa hoặc mua các hàng tiêu dùng lâu bền mới [480] . Tuy nhiên, ở những nơi khác thì tác động kết hợp của lãi suất tiết kiệm dài hạn giảm và các hợp đồng vay thế chấp mua nhà ngày càng hấp dẫn hơn đã lôi cuốn thêm những người mua mới vào thị trường nhà đất. Đến năm 2005, 69% các hộ gia đình Mỹ đã sở hữu nhà riêng, so với 64% của mười năm trước đó. Khoảng một nửa mức tăng đó có thể được quy cho cơn sốt cho vay dưới chuẩn. Điều quan trọng là một số lượng bất cân xứng những người vay dưới chuẩn thuộc về các sắc tộc thiểu số. Thực sự, tôi cảm thấy ngạc nhiên và tự hỏi mình
trong lúc lái xe đi quanh Detroit, rằng có phải "dưới chuẩn" đã thực sự là một uyển ngữ tài chính mới nghĩa là "người da đen". Theo một nghiên cứu của Liên minh Nhà ở Thu nhập thấp của Massachusetts, 55% số người da đen và Mỹ Latin trong khu vực đô thị ở Boston vay tiền để mua nhà cho gia đình mình năm 2005 đã nhận được các khoản vay thế chấp dưới chuẩn, so với chỉ có 13% số người vay da trắng. Trên ba phần tư số người da đen và Latin vay từ ngân hàng Washington Mutual được xếp vào loại dưới chuẩn, so với chỉ có 17% số người vay da trắng. [481] Theo Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị (HUD), chủ sở hữu nhà ở sắc tộc thiểu số đã tăng 3,1 triệu trong thời gian từ năm 2002 đến 2007. Đây chắc chắn là đỉnh cao của nền dân chủ sở hữu nhà ở. Thị trường cho vay thế chấp mua nhà dường như đã biến giấc mơ sở hữu nhà ở Mỹ thành hiện thực cho hàng trăm nghìn người trước kia từng bị loại ra khỏi thị trường tài chính chính thống bởi các tổ chức xếp hạng tín dụng và bởi thành kiến chủng tộc được che đậy một cách vụng về. Về sau này, sự phê phán sẽ được chĩa vào Alan Greenspan do ông đã không điều tiết một cách thích đáng việc cho vay thế chấp mua nhà trong những năm cuối cùng làm Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang. Tuy nhiên, mặc dù có sự tán thành tai tiếng (sau này đã được rút lại) đối với hợp đồng vay thế chấp mua nhà lãi suất thả nổi trong một bài phát biểu năm 2004, Greenspan không phải là người ủng hộ chính trong việc mở rộng sở hữu nhà ở. Và đổ lỗi tất cả sự thái quá trong những năm gần đây lên chính sách tiền tệ cũng không phải điều đúng đắn. "Chúng tôi muốn mọi người ở nước Mỹ đều được sở hữu nhà riêng," tổng thống George W. Bush đã nói vào tháng 10/2002. Với việc kêu gọi những người cho vay tạo thêm 5,5 triệu chủ sở hữu nhà mới là người sắc tộc thiểu số, Bush đã ký Đạo luật Giấc mơ Mỹ về Tiền đặt cọc vay mua nhà năm 2003, một biện pháp nhằm trợ cấp những người mua nhà lần đầu trong số các tầng lớp thu nhập thấp. Những người cho vay được chính phủ khuyến khích là không ép buộc người vay dưới chuẩn phải có đầy đủ giấy tờ. Fannie Mae và Freddie Mac cũng chịu áp lực từ Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị phải hỗ trợ thị trường dưới chuẩn. Như Bush đã nói vào tháng 12/2003: "Lợi ích quốc gia của chúng ta chính là ở việc có nhiều người sở hữu nhà ở của họ hơn nữa." [482] Có rất ít người không đồng tình. Viết trên tờ New York Times vào tháng 11/2007, Henry Louis ("Ông bầu") Gates Con, Giáo sư chương trình Alphonse Fletcher tại Harvard và là Giám đốc Viện Nghiên cứu người Phi và người Mỹ gốc Phi thành đạt mang tên W.E.B. Du Bois, dường như hoan nghênh xu thế này khi chỉ ra rằng cứ 20 người Mỹ gốc Phi thành đạt mà ông đã nghiên cứu (trong số đó có Oprah Winfrey và Whoopi Goldberg [483] ) thì có 15 người là "con cháu của ít nhất một nhánh những người từng là
nô lệ đã được sở hữu bất động sản vào năm 1920". Bỏ qua việc bong bóng bất động sản đã bị vỡ nhiều tháng trước đó, Gates đã đề xuất một giải pháp đáng ngạc nhiên cho vấn đề "nghèo đói và bất ổn của người da đen" - đó là "trao tài sản cho những người đã từng bị coi là tài sản": Có lẽ Margaret Thatcher, hơn ai hết đã đề xuất một chương trình có thể hữu ích. Trong thập niên 1980, bà đã biến 1,5 triệu người ở trong các dự án nhà công cộng ở Anh thành những người sở hữu nhà ở. Đây chắc chắn là một việc mang tư tưởng tự do nhất mà bà Thatcher đã làm, và có lẽ những người cấp tiến cần phải noi gương bà... Một cách tiếp cận táo bạo và sáng tạo đối với vấn đề nghèo đói của người da đen... có lẽ sẽ là xem xét các cách thức biến những người thuê nhà thành chủ nhà... Đối với những người da đen khốn khổ, bước tiến thật sự có lẽ chỉ có được khi mà họ có quyền sở hữu trong xã hội Mỹ. Những người sở hữu bất động sản sẽ có được cảm giác sở hữu tương lai và xã hội của mình. Họ sẽ học tập, tiết kiệm, làm việc, phấn đấu và bỏ phiếu. Còn những người sa lầy trong nền văn hóa đi thuê nhà thì không làm được như vậy. [484] Beanie Self, một nhà lãnh đạo cộng đồng da đen ở khu vực Fraser của Memphis đã chỉ ra sai lầm chết người trong lập luận của Gates: "Giấc mơ Mỹ là giấc mơ sở hữu nhà ở, và một trong những điều làm tôi băn khoăn - trong khi giấc mơ đó thật là tuyệt diệu - là chúng ta chưa thực sự sẵn sàng cho điều đó. Mọi người không nhận ra là chúng ta có một ngành bất động sản, một ngành định giá, một ngành cho vay thế chấp mua nhà hiện nay có thể thực sự ép mọi người vào những ngôi nhà mà trong rất nhiều trường hợp họ không thể kham nổi." [485] Với tư cách là một mô hình kinh doanh, ngành cho vay dưới chuẩn đã hoạt động một cách tuyệt vời - miễn là lãi suất tiết kiệm nằm ở mức thấp, miễn là mọi người vẫn giữ được việc làm của mình, và giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng lên. Tất nhiên, người ta không thể duy trì những điều kiện như vậy mãi được, nhất là ở một thành phố như Detroit. Song điều đó đã không hề làm cho những người cho vay dưới chuẩn phải lo lắng. Họ đơn giản là đi theo con đường đã được mở ra bởi những người cho vay thế chấp chính thống vào thập niên 1980. Thay vì đưa tiền của mình vào chỗ chịu rủi ro, họ đã bỏ túi những món hoa hồng béo bở từ việc ký các hợp đồng cho vay ban đầu rồi sau đó đem bán sỉ các khoản cho vay đó cho các ngân hàng ở Phố Wall. Các ngân hàng, đến lượt mình, lại đem đóng gói chúng thành các chứng khoán được bảo đảm bởi thế chấp nhà ở (RMBS) có lợi nhuận cao, rồi đem bán tiếp cho các nhà đầu tư trên khắp thế giới, những người đang nóng lòng kiếm thêm vài phần trăm điểm phần trăm tỷ suất lợi nhuận nữa cho đồng vốn của họ. Được đóng gói lại thành các cam kết nợ có thế chấp (CDO), các chứng khoán dưới chuẩn ấy có thể được biến từ khoản cho vay
đầy rủi ro trong tay những người vay mỏng manh thành các chứng khoán được xếp hạng đầu tư AAA. Tất cả những gì được đòi hỏi là sự xác nhận của một trong hai công ty xếp hạng tín dụng có vị trí thống lĩnh là Moody's hoặc Standard & Poor's, rằng ít nhất là tầng trên cùng của các chứng khoán đó sẽ khó mà mất khả năng chi trả. Các tầng "lửng" và tầng "tiền vốn" ở vị trí thấp hơn thì được thừa nhận là có nhiều rủi ro hơn; nhưng nói đi thì nói lại, các tầng này lại có lãi suất cao hơn. Điều mấu chốt trong trò giả kim tài chính này là khoảng cách có thể lên đến hàng nghìn dặm giữa những người vay thế chấp mua nhà ở Detroit và những người rốt cuộc sẽ nhận được tiền lãi. Rủi ro đã được dàn trải ra khắp cả địa cầu, từ các quỹ lương hưu nhà nước của Mỹ đến các mạng lưới y tế ở Úc và thậm chí tới cả các hội đồng thị trấn nằm ở ngoài Vòng Cực Bắc. Chẳng hạn ở Na Uy, các hội đồng địa phương ở Rana, Hemnes, Hattjelldal và Narvik đã đầu tư khoảng 120 triệu đô la từ tiền đóng thuế vào CDO đã được chứng khoán hóa từ các khoản vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn ở Mỹ. Vào thời điểm ấy, những người bán các "sản phẩm được cơ cấu" đó đã khoe khoang rằng chứng khoán hóa đã có tác dụng phân chia rủi ro "tới những ai có khả năng gánh chịu cao nhất". Chỉ đến sau này mới hóa ra là rủi ro đã được phân chia tới những ai có khả năng hiểu mức độ rủi ro kém nhất. Những ai hiểu được rõ nhất tính chất mong manh của khoản cho vay dưới chuẩn - tức là những ai trực tiếp giao dịch với những người cho vay và hiểu rõ các tình thế kinh tế của họ - thì sẽ chịu rủi ro ít nhất. Họ có thể chấp nhận một khoản vay "NINJA" (No Income No Job or Assets, tức là cho những người vay không có thu nhập, việc làm hay tài sản) có tỷ suất vay/giá trị là 100%, và ngay trong ngày hôm đó bán lại nó cho một trong những ngân hàng lớn kinh doanh CDO. Hầu như ngay lập tức, rủi ro đã nổi lên trên vịnh Na Uy. Ở Detroit, sự xuất hiện của cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn trên thực tế trùng hợp với một đợt suy sụp mới của ngành công nghiệp ô tô đang đi xuống không cưỡng lại nổi, làm cho thành phố này mất đi 20.000 việc làm. Điều đó báo hiệu một sự suy giảm rộng lớn hơn toàn nước Mỹ, một hệ quả hầu như không thể tránh khỏi của việc thắt chặt chính sách tiền tệ, khi Cục Dự trữ Liên bang nâng lãi suất tiết kiệm ngắn hạn từ 1% lên 5,25%. Điều này đã có một tác động vừa phải song khá đáng kể đối với lãi suất cho vay thế chấp mua nhà trung bình, làm lãi suất này tăng lên gần một phần tư (từ 5,34% lên 6,66%). Tác động của sự thay đổi tưởng chừng như vô thưởng vô phạt xét về các điều kiện tín dụng này đối với thị trường cho vay dưới chuẩn là rất tai hại. Ngay khi mức lãi suất dùng thử vừa hết hạn và các hợp đồng cho vay thế chấp mua nhà được ấn định lại mức lãi suất mới cao hơn nhiều, hàng trăm hộ gia đình ở Detroit đã nhanh chóng mang nợ vì khoản lãi vay của họ. Ngay từ
tháng 3/2007, khoảng một phần ba số hợp đồng vay thế chấp ở khu vực mã bưu điện số 48235 đã bị khất nợ trên sáu mươi ngày, về thực chất là nằm trên bờ vực tịch thu tài sản thế nợ. Kết quả là sự vỡ bong bóng bất động sản, làm cho giá nhà đất bắt đầu sụt giảm lần đầu tiên kể từ đầu thập niên 1990. Ngay khi điều này vừa bắt đầu xảy ra, những người nhận các hợp đồng vay thế chấp mua nhà 100% giá trị thấy rằng nợ của họ đã cao hơn giá trị nhà. Giá nhà càng tiếp tục giảm thì càng có thêm nhiều người sở hữu nhà thấy rằng họ có vốn tài sản âm, một thuật ngữ khá quen thuộc ở Anh kể từ đầu thập niên 1990. Xét về khía cạnh này, West Outer Drive là nơi báo hiệu cho một cuộc khủng hoảng rộng lớn hơn trong thị trường bất động sản ở Mỹ, mà những cành nhánh sau này sẽ làm rung chuyển tận gốc rễ hệ thống tài chính của thế giới phương Tây. Vào một trưa thứ Sáu oi bức, không lâu sau khi từ Memphis đến Detroit, tôi đã chứng kiến trên 50 ngôi nhà được bán ngay tại bậc thềm của khu tòa án Memphis. Trong tất cả các trường hợp, đó là bởi những người cho vay thế chấp đã tịch thu ngôi nhà của người chủ nào không trả lãi đúng hạn. [486] Memphis không chỉ là thủ đô phá sản của nước Mỹ (như chúng ta đã thấy trong