Tư Duy Pháp Lý Của Luật Sư

phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Ta có thể kết luận, cây điều và cành của nó chĩa sang nhà ông Ban, thì vẫn là của ông An. Vậy ong làm tổ trên cành điều thì nó sẽ thuộc về ông An. Ta có thể mở rộng ra rằng, leo lên cây điều từ bên nhà ông An để ra cành kia lấy mật thì số mật lấy được sẽ nhiều hơn là đứng ở nhà ông Ban lấy cây đập cho tổ ong rơi. Ông An có chia số mật kia cho ông Ban hay không là một vấn đề khác, ở đây chỉ bàn về chủ sở hữu tổ ong. Câu trả lời cuối cùng là tổ ong là của ông An. Ông Cương phạm lỗi với ông An. Tất nhiên câu trả lời này là một lý lẽ giúp giải quyết vấn đề. Trên thực tế, các bên đối xử với nhau như thế nào là một chuyện khác.

306 TƯ DUY PHÁP LÝ CỦA LUẬT SƯ Vụ 43 Xác nhà cũ A. Trình bày Ông Khỏe mua của ông L. một “xác nhà cũ”, hai bên cùng nhau lập “hợp đồng mua bán xác nhà cũ” trị giá 95 triệu đồng. Sau đó, ông Khỏe bán “xác nhà cũ” lại cho ông H. với giá 130 triệu đồng, hai bên cũng làm “hợp đồng mua bán xác nhà cũ”. Nhưng rồi sau đó ông L. nói không bán nữa… Ra tòa trong phiên xử sơ thẩm, TAND TP. Biên Hòa nhận định đây là hợp đồng mua bán nhà ở; về nguyên tắc thì phải được cơ quan công chứng chứng nhận mới có hiệu lực. Từ đó, tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu, “của ai nấy lấy về”. Vụ án hiện đang chờ TAND tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm. Vấn đề đặt ra ở đây là việc giao dịch ấy là mua bán nhà ở (bất động sản) mà thủ tục mua bán phải qua chứng nhận của cơ quan công chứng mới hợp lệ; hay đó chỉ là việc mua bán tài sản thông thường (xác nhà cũ – động sản), dù hợp đồng mua bán không qua công chứng; nhưng vẫn có hiệu lực pháp lý đối với hai bên giao ước. Ý kiến độc giả Đó là động sản Động sản, hợp đồng không cần công chứng “Phải thấy bản chất của hợp đồng mua bán giữa ông Khỏe và ông L. là mua bán “xác nhà” mà cụ thể đối tượng mua bán trong hợp đồng đã được xác định rõ ràng: 24 cây cột gỗ căm xe và toàn bộ bệ đá đỡ cột, ngói cũ, dàn vì kèo, vách gỗ… Những thứ này được hiểu là động sản, chứ không phải là bất động sản. Do đó, hợp đồng giữa ông Khỏe và ông L. không hề là hợp đồng mua bán nhà, những thứ kể trên khi được bên mua chiếm giữ, nó tuyệt nhiên không gắn liền với đất của ông L. mà lúc này nó đã trở thành động sản thông thường. Cả hai bên khi xác lập hợp đồng đều không hề có ý định bán hoặc mua phần đất mà “xác nhà” nằm trên đó, do đó việc hiểu hợp đồng này là hợp đồng mua bán bất động sản là không thỏa đáng”. Nhận xét: Lập luận này dựa vào ý chí của hai bên (xác nhà) và các loại

Tính tương đối của câu hỏi pháp lý 307 vật liệu xây dựng; và chúng không gắn liền với đất để nói rằng hai bên mua động sản. Bao giờ nhà ở cũng gắn liền với đất nên từ việc mua bán nhà ở phải chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Nhưng ở đây ông L. chỉ bán cho ông Khỏe “xác nhà cũ” chứ không mất đi quyền sử dụng đất dưới ngôi nhà. Do đó, việc mua bán này không nhất thiết cần phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại điều 443 LDS. Nhận xét: Lập luận này dựa trên thực tế nhà thì phải gắn liền với đất; trong vụ này không có yếu tố đất; nên vụ này là mua bán động sản. “Nhà ở” theo quy định tại Điều 181 LDS chỉ được xem là bất động sản khi nó gắn liền với đất đai. “Gắn liền” là nó không thể di dời hoặc tách khỏi một diện tích đất cụ thể; nếu tách khỏi diện tích đất đó nó sẽ thay đổi cơ bản mục đích, tính chất hoặc đặc điểm của nhà ở. Vì vậy, “xác nhà cũ” trong tranh chấp này chỉ là động sản và hợp đồng mua bán trong trường hợp này là hợp đồng mua bán tài sản thông thường. Nhận xét: Lập luận này giống lập luận trên. Đó là bất động sản, việc mua bán phải qua công chứng. Nếu căn nhà của ông L. đã được tháo dời ra, xong xuôi rồi mới gọi ông Khỏe đến mua thì những vật liệu của căn nhà lúc này là động sản, là tài sản thông thường, có thể di dời đi chỗ khác. Việc giao dịch mua bán này không cần phải có hợp đồng tuân thủ quy định về thủ tục mua bán nhà ở. Nhưng trong trường hợp này, căn nhà ông L. lúc hợp đồng mua bán vẫn còn nguyên trạng và còn gắn liền với đất, không thể di dời chỗ khác được, do đó tài sản lúc này vẫn là bất động sản. Như thế, việc mua bán cần phải tuân thủ điều 443 và 444 LDS về thủ tục; nếu không, hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu. Lập luận này bảo rằng lúc mua thì căn nhà vẫn còn nguyên trạng, còn gắn liền với đất. Chúng ta không nên đặt vấn đề ông Khỏe mua nhà với mục đích gì, để ở hay để tháo lấy vật liệu. Vì tại thời điểm hợp đồng được xác lập, ngôi nhà của ông L. vẫn tồn tại, nếu ông L. hay ông Khỏe không ở thì ngôi nhà đó vẫn được xác định là nhà ở gắn liền với đất đai. Chính vì vậy, theo quy định của pháp luật, “xác ngôi nhà” của ông L. là bất động sản. Nếu trường hợp

308 TƯ DUY PHÁP LÝ CỦA LUẬT SƯ ông L. tháo ngôi nhà rồi bán vật liệu cho ông Khỏe thì các vật liệu ấy được xác định là động sản. Ý kiến này coi là nhà hay các vật mua bán còn gắn liền với đất. Để lợp được mái, có được tường, người ta phải dùng nguyên vật liệu lấy từ trong tự nhiên hoặc có nguồn gốc từ thiên nhiên như: đất, đá, gỗ, cát, xi–măng, thép, sắt… Các vật liệu đó đương nhiên là động sản. Nhưng khi chúng kết hợp lại với nhau trong một thể thống nhất thì đó lại là một ngôi nhà. Do đó, việc ông Khỏe mua của ông L., cái nhà cũ gồm: 24 cây cột, giàn kèo, ngói, vách gỗ, bệ đá… thì đó là mua nhà rồi. Hoàn toàn không có chuyện là mua “xác nhà cũ” gì ở đây cả. Nhận xét: Ý kiến này là các loại vật liệu xây dựng khi kết với nhau lại thì đã thành căn nhà, vậy là mua nhà. Hoãn phiên tòa, điều tra bổ sung. Sáng 08/11/2004, Tòa án tỉnh Đồng Nai đã đưa ra xử phúc thẩm vụ án “gây tranh cãi” sôi nổi này. Sau hai giờ xét xử, HĐXX đã tuyên “hoãn phiên tòa để điều tra bổ sung”. Phía nguyên đơn yêu cầu bồi thường 390 triệu đồng nếu bên bán không chịu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Nguyên đơn Tô Văn Khỏe trình bày: Ông đã giao trước 70 triệu đồng và hai tháng thuê ông L. giữ “nhà” hết một triệu đồng nữa. Mặt khác đã bán lại cho ông H. giá 130 triệu đồng. Khi bán lại đã thỏa thuận nếu không thành thì phải đền gấp ba lần (390 triệu đồng). Do vậy, ông đề nghị cho mình được đưa thêm cho ông L. 30 triệu đồng nữa để tiếp tục thực hiện việc mua bán. Nếu không, ông L. phải “đền” 390 triệu đồng để ông ta trả cho ông H. như đã cam kết. Theo bị đơn L., căn nhà do cha mẹ để lại. Đất đã có “sổ đỏ” mang tên ông L. nhưng nhà chưa có giấy tờ. “Tôi đã đồng ý bán nhưng các chị của tôi (đồng thừa kế) không chịu bán. Vì thế, tôi xin trả đủ số tiền đã nhận và cả lãi suất cho ông Khỏe”. Ông Khỏe cho rằng tòa không triệu tập ông H. là không đúng luật. Chủ tọa Nguyễn Thị Hồng Tuyến cho biết tại buổi hòa giải ngày 25/10/2004, ông H. có đề nghị không tham gia phiên tòa và muốn được tiếp tục hợp đồng với ông Khỏe. Tuy nhiên, nếu phía nguyên đơn thấy cần có sự có mặt của ông H. thì có thể HĐXX sẽ hủy án sơ thẩm để Tòa án TP. Biên Hòa xử lại.

Tính tương đối của câu hỏi pháp lý 309 Luật sư bảo vệ quyền lợi của nguyên đơn cho rằng đối tượng mua bán ở đây là 24 cây cột gỗ căm xe và toàn bộ bệ đá đỡ cột, ngói cũ, dàn vì kèo, vách gỗ… nên là động sản và không cần qua công chứng. Hơn nữa, chủ quyền đất đứng tên ông L., trong khi nhà chưa có “sổ hồng” nên về nguyên tắc là nhà của ông L. Vì thế, ông L. được quyền bán. Mặt khác, việc mua bán cũng đã được vợ, con ông L. đồng ý, ông cũng đã nhận tiền và “giữ nhà”, xem như việc mua bán động sản đã hoàn thành. Đại diện VKS đề nghị hoãn phiên tòa để điều tra bổ sung. Cuối cùng, HĐXX đã chấp nhận yêu cầu này. B. Nhận xét của tôi Về quyết định của tòa sơ thẩm, tôi thấy ý kiến của tòa về tính chất của đối tượng tranh chấp không đúng. Hai bên đã xác định bằng văn bản là họ mua xác nhà và đó là ý chí của họ. Tại sao tòa lại buộc rằng họ mua nhà để đòi việc mua bán phải qua công chứng? Quyết định của tòa mà hai bên mong đợi là xem xét tranh chấp của họ dựa trên ý chí lúc ký kết. Khi tòa trên xử thì lại hỏi có phải là việc mua bán nhà hay không và lại hoãn phiên tòa để điều tra lại. Để điều tra cái gì? Hai bên đã bảo là mua xác nhà rồi còn gì nữa. Vấn đề ở đây chỉ là ông L có bị buộc phải giao xác nhà không, nếu có thì phải bồi thường cho ông Khỏe bao nhiêu tiền; vì hợp đồng đã có hiệu lực, một phần tiền mua đã được trả. Về các ý kiến xem xét các vật liệu được mua bán có gắn liền trên đất hay không – nếu có thì nó là bất động sản, nếu không thì nó là động sản – thì cả hai bên không nhìn thấy các yếu tố mấu chốt mà đi vào các yếu tố phụ, bên bảo là các loại vật liệu riêng rẽ, không dính vào với đất; bên bảo rằng chúng là một tập hợp kết với nhau thành nhà. Câu hỏi pháp lý của vụ này đã được tòa nêu, nhưng không rõ ràng. Vậy câu tôi đề nghị là: Hai bên đã định bán nhà hay bán xác nhà? Và họ đã làm gì? Câu đó nhắm vào yếu tố “nhà ở”. Đặt các câu hỏi xoáy vào đó thì sẽ có câu trả lời và khi ấy không cần bàn đến “xác nhà” nữa. Theo sự hiểu biết thông thường không cần tới luật lệ, chúng ta biết nhà ở thì có người ở bên trong; nếu bán nhà, người đang ở phải dọn đi và người

310 TƯ DUY PHÁP LÝ CỦA LUẬT SƯ mua nhận nhà. Vậy từ trong thực tế và ai cũng phải nhìn nhận rằng một người bán nhà ở thì họ phải dọn đi. Trong vụ này có ai dọn đi không? Không có ai. Vậy đây không phải là một vụ bán nhà ở. Bạn thấy đấy, khi tranh luận về một vụ việc, người ta có thể đưa ra các lập luận khác nhau, nhưng ai tìm ra cái nào thuyết phục nhất, để buộc các người khác chấp nhận, ấy mới là khó. Trong các ý kiến ở trên, các bên sử dụng yếu tố “gắn vào đất” để trả lời. Về